Dasar Perolehan Hak Milik Atas Tanah

Hak milik adalah hubungan antar subjek dan benda yang memberikan wewenang kepada subjek untuk mendayagunakan dan/atau mempertahankan benda tersebut dari tuntutan pihak lain. Mendayagunakan mengandung arti melakukan segala tindakan berkenaan dengan benda yang dimilikinya dengan harapan mendatangkan manfaat bagi subjek yang bersangkutan, atau bahkan subjek-subjek hukum lain. Sedangkan mempertahankan berarti melakukan segala tindakan untuk mencegah interfensi pihak lain yang tidak berhak atas benda tersebut31. Ketentuan umum mengenai hak milik disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 20 sampai dengan Pasal 27 UUPA. Adapun macam-macam dasar perolehan hak milik atas tanah yani dapat terjadi melalui tiga cara sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 22 UUPA, yaitu:

1. Hak Milik Atas Tanah yang Terjadi Menurut Hukum Adat

Hak milik atas tanah yang terjadi dengan jalan pembukaan tanah (pembukaan hutan) akan terjadi karena timbulnya lidah tanah (Aansbbling) . yang dimaksud dengan pembukaan tanah adalah pembukaan tanah yang dilakukan secara bersama-sama dengan masyarakat hukum adat yang dipimpin oleh ketua adat melalui tiga sistem penggarapan yaitu, matok gilah matok galeng, matok sirah gilir galeng, dan sistem blubaran. Yang dimaksud dengan lidah tanah adalah pertumbuhan tanah di tepi sungai, danau atau laut, tanah yang tumbuh demikian itu diangggap menjadi kepunyaan orang yang memiliki tanah yang berbatasan , karena biasanya pertumbuhan tersebut sedikit banyak terjadi karena usahanya. Dengan sendirinya terjadi hak milik, dengna demikian itu juga melalui suatu proses pertumbuhan memakan waktu.

2. Hak Milik Atas Tanah yang Terjadi Karena Penetapan Pemerintah

a. Hak milik atas tanah yang terjadi disini semula berasal dari tanah negara. 

Hak milik atas tanah ini terjadi karena permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) apabila semua persyaratan yang telah ditentukan dipenuhi pemohon, maka Badan Pertanahan Nasional menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH). SKPH ini wajib didaftarkan oleh pemohon kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten /Kota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan sertifikat hak milik atas tanah. Pendaftaran SKPH menandai telah lahirnya hak milik atas tanah.

b. Hak Milik Atas Tanah Terjadi Karena Ketentuan Undang-Undang

Hak milik atas tanah ini terjadi karena undang-undanglah yang menciptakannya, sebagaimana yang diatur dalam Pasal I, Pasal II dan Pasal VII ayat (1) ketentuan-ketentuan konversi UUPA. Yang dimaksud denga konversi adalah perubahan hak atas tanah sehubungan dengan berlakunya UUPA. Hak-hak atas tanah yang ada sebelum berlakunya UUPA diubah menjadi hak-hak atas tanah yang ditetapkan dalam UUPA (Pasal 16 UUPA). Hak milik atas tanah juga dapat terjadi melalui dua cara yaitu:

1. Secara originair yaitu terjadinya hak milik atas tanah pertama kalinya menurut hukum adat, penetapan pemerintah, dan karena UU.

2. Secara derivatif yaitu, suatu subjek hukum memperoleh tanah dari subjek hukum lain yang semula sudah berstatus tanah hak milik, misalnya jual-beli, tukar-menukar, hibah, pewarisan, dengan terjadinya perbuatan hukum atas peristiwa hukum tersebut, maka hak milik atas tanah yang sudah ada beralih atau berpindah dari subjek hukum yang sah kepada subjek hukum yang lain.

c. Dasar perolehan Hak Milik Karena Peralihan Hak Milik Atas Tanah

Peralihan hak milik atas tanah diatur dalam Pasal 20 ayat (2) UUPA, yaitu hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dua bentuk peralihan hak milik atas tanah dapat dijelaskan sebagai berikut:

1. Beralih

Beralih artinya berpindahnya hak milik atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa hukum. Dengan demikian meninggalnya pemilik tanah, maka Hak Miliknya secara hukum berpindah kepada ahli warisnya sepanjang ahli warisnya memenuhi syarat sebagai subjek hak milik.

Beralihnya hak milik atas tanah yang sudah bersertifikat harus didaftarkan Ke Kantor Pertanahan Kabupaten Atau Kota/setempat dengan melampirkan surat keterangan kematian pemilik tanah yang dibuat oleh pejabat yang berwenang , bukti identitas para ahli waris, sertifikat tanah bersangkutan. Maksud pendaftaran peralihan hak milik atas tanah ini adalah untuk dicatat dalam buku tanah dan dilakukan perubahan nama pemegang hak dari pemilik tanah kepada para ahli warisnya.

Prosedur pendaftaran peralihan hak karena beralihnya hak milik atas tanah diatur dalam Pasal 42 PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah jo. Pasal 111 dan Pasal 112 Permen Agraria Kepala BPN No 3 tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan PP No 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

2. Dialihkan/pemindahan hak

Dialihkan/pemindahan hak artinya berpindahnya Hak Milik Atas Tanah dari pemiliknya kepihak lain dikarenakan adanya suatu perbuatan hukum. Contoh perbuatan hukum adalah jual-beli,tukar-menukar, hibah, penyertaan (pemasukan) dalam modal perusahaan, lelang. Berpindahnya hak milik atas tanah karena dialihkan /perpindahan hak harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), kecuali lelang dibuktikan dengan Berita Acara Lelang yang di buat oleh pejabat dari kantor lelang. Berpindahnya hak milik atas tanah ini harus didaftarkan dalam Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan dilakukan perubahan nama dari sertifikat pemilik tanah yang lama kepada pemilik tanah yang baru.

Prosedur pemindahan hak milik atas tanah karena jual-beli, tukar-menukar, hibah, penyertaan (pemasukan) dalam modal perusahaan diatur dalam Pasal 37 sampai dengan Pasal 40 PP No.24 tahun 1997 jo. Pasal 97 sampai dengan Pasal 106 Permen Agraria /Kepala BPN No. 3 tahun 1997. Prosedur pemindahan hak karena lelang diatur dalam Pasal 41 PP 24 tahun 1997 jo. Pasal 107 sampai dengan Pasal 110 apermen Agraria/Kepala BPN no 3 tahun 1997.36

Agar mendapat kepastian hukum seluruh dasar pemerolehan hak atas tanah tersebut harus didaftarkan sehingga akan diterbitkan sertifikat hak milik atas tanah. Menurut Pasal 1 Poin 20 PP No. 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sertifikat adalah surat tanda bukti hak yang memuat data yuridis dan data fisik objek yang didaftarkan untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah milik atas satuan rumah susun, dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Kekuatan pembuktian merupakan alat bukti yang kuat, berarti bahwa selama tidak dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar sepanjang data tersebut sesuai dengan data yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.

Kepala desa sebagai bagian dari aparat pemerintah pada tingkatan paling bawah memiliki peranan yang sangat penting dalam ikut menunjang tercapainya kepastian hukum hak atas tanah. Dalam PP No. 24 tahun 1997, Kepala Desa mempunyai tugas-tugas strategis dalam membantu penyelenggaraan pendaftaran sertifikat hak atas tanah yaitu:

1. Sebagai panitia adjudikasi yaitu pembantu pelaksanaan pendaftaran tanah (Pasal 8 ayat 2 PP 24/1997). Dalam pelaksanaan tanah secara sistematik, kepala kantor pertanahan dibantu oleh panitia adjudikasi, diaman anggotanya terdiri dari Pegawai Badan Pertanahan Nasional, Kepala Desa/Kelurahan, dapat ditambah anggota yang bersal dari tetua adat yang dianggap mengetahui benar riwayat/kepemilikan bidang-bidang tanah , terutama daerah yang masih kuat hukum adatnya.

2. Berwenang untuk membuat surat keterangan yang menguatkan sebagai alat bukti hak (Pasal 39 ayat 1 PP 24/1997). Dalam hal keperluan pendaftaran hak ,hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan denga alat-alat bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftarkan hak. Dalam hal ini diperlukan surat keterangan desa atau kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah secara fisik selam 20 tahun atau lebih berturut-turut (Pasal 24 ayat 2).

3. Dalam pendaftaran tanah karena kewarisan Kepala Desa berhak membuat surat keterangan yang membenarkan surat bukti hak sebagai ahli waris (Pasal 39 ayat 1)

4. Dalam Pasal 1 angka 24 PP No. 24 tahun 1997 disebutkan bahwa PPAT sebagai Pejabat Umum yang diberi kewenagan untuk membuat akta-akta tanah tertentu sebagai yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan , yaitu akta pemindahan dan pembebanan hak atas tanah, dan hak milik atas satuan rumah susun, dan akta pemberian kuasa untuk membebankan hak tanggungan. Berdasarkan Pasal 2 PP No. 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, menyebutkan bahwa tugas pokok PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran hak atas tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun , yang dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum yakni jual beli, hibah, pembagian hak bersama, pemberian hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah hak milik, pemberian hak tanggungan dan pemberian kuasa memberikan hak tanggungan